Мы используем куки-файлы. Соглашение об использовании
Поиск по журналу
Москва и МО
Покупаем новостройку с использованием счета эскроу
27 июня 2019
94 256
47
Покупаем новостройку с использованием счета эскроу
С 1 июля 2019 года все новые проекты на первичном рынке жилья будут реализовываться с использованием «эскроу-счетов».

Квартиры в домах с высокой степенью готовности можно будет покупать по «старым» правилам, через некоторое время всем, кто приобретает жилье у застройщика, придется пользоваться эскроу-счетом.

Что такое «эскроу»?

Счет эскроу – это специальный счет для безопасного проведения расчетов между покупателем и продавцом. Покупатель закладывает туда деньги, а продавец получает доступ к этим деньгам при выполнении тех или иных обязательств. Очень похоже на расчеты с использованием банковской ячейки на вторичном рынке. Только там покупатель кладет в купюры в ячейку, а продавец получает ключ от этой ячейки при условии предъявления зарегистрированного договора купли-продажи. В случае же с новостройками роль «ячейки» будет выполнять специальный счет, а условием получения денег продавцом-застройщиком станет ввод дома в эксплуатацию.

«Покупатель открывает в банке счет эскроу, куда направляет свои денежные средства (либо сразу все, либо в рассрочку в зависимости от договоренностей с Застройщиком). Данные денежные средства хранятся на счете эскроу-агента до момента завершения строительства дома и регистрации собственности хотя бы на 1 квартиру из этого дома, – поясняет Дмитрий Соболев, финансовый директор «Сити-XXI век». – То есть Застройщик, которому в будущем предназначаются деньги, сможет получить их лишь при выполнении вышеуказанных условий».

Таким образом, это просто новая схема расчетов. Раньше по договору долевого участия (ДДУ) дольщик направлял средства напрямую на расчетный счет застройщика, теперь – между покупателем и застройщиком появился банк, эскроу-агент. 

ДоГОВОР

Между банком, застройщиком и физическим лицом заключается трехсторонний договор.

Как выбрать банк?

БАНК ВЫБИРАЕТ ЗАСТРОЙЩИК. При проведении сделки с использованием эскроу-счета выбирать банк вам не придется. Это сделает за вас застройщик. Эскроу-счет будет открыт в том банке, которые обеспечит проектное финансирование строительства новостройки. Более того, банк будет указан в договоре долевого участия.

50 БАНКОВ. Функции агента эскроу может выполнять далеко не каждый банк. На сегодняшний день вреестре банков, имеющих возможность открытия эскроу-счетов для долевого строительства, около 50-60 банков. Среди них все крупные: Сбербанк, ВТБ, Дом.рф и проч.

Другое дело, что наличие того или иного банка, к которому «привязан» дом, может повлиять на решение по выбору объекта. Ведь счет эскроу – это, по сути, вклад дольщика, на который распространяются все те же риски, что и на любые вклады и счета. Так что надежность банка – далеко не последняя характеристика, которую следует рассматривать, выбирая новостройку. По крайней мере, при стоимости квартиры свыше 10 млн.

10 МЛН РУБ. - ЗАСТРАХОВАННАЯ СУММА. «На эскроу-счета распространяется защита АСВ, при этом максимальный объем все же ограничен 10 млн рублей, – продолжает Дмитрий Соболев. – Соответственно, при возникновении проблем у банка, в котором находится эскроу-счет, гражданину гарантируется возврат денежных средств. Но только в пределах 10 млн рублей».

Понятно, что когда речь идет о квартире высокого класса или просто хорошем столичном районе, уложиться в «гарантийную» сумму не получится. Но для покупки квартиры массового сегмента в большинстве регионов этого хватит. Что же касается регионов с самой дорогой недвижимостью, то разговоры о повышении застрахованной суммы идут, но решение пока не принято.

Как проходит сделка

Технически процесс происходит довольно просто.

  1. Подписываете и регистрируете договор долевого участия.
  2. Далее дольщик идет в банк, который указан в договоре, ему открывают счет эскроу.

Документы, которые необходимо при себе иметь для открытия счета эскроу в банке:

  • удостоверение личности,
  • оригинал ДДУ.

«Оригинал договора может быть предоставлен на бумажном носителе и в электронной форме. ДДУ должен быть зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости. В договоре должны содержаться сведения о банке, уполномоченном на открытие счетов эскроу для уплаты цены ДДУ», – поясняетДмитрий Соболев.

Для ипотечников открытие эскроу-счета вовсе не означает «привязку» к данному банку. При покупке недвижимости с помощью ипотечного кредита можно оформить ипотеку в одном банке, а открыть эскроу-счет в другом, аккредитованном банке. В таком случае сумма просто переводится из одного банка в другой безналичным расчетом.

Защита для дольщика

Схема совершения сделки посредством эскроу-счета призвана обеспечить защиту дольщиков сразу в двух направлениях. 

ДЕНЬГИ ДОЛЬЩИКОВ НЕ ТРАТЯТСЯ. Прежде всего, сама стройка будет происходить не на деньги дольщиков. Средства покупателей квартир не попадут в руки застройщика до тех пор, пока он не введет дом к эксплуатацию. Соответственно, если девелопер окажется недобросовестным или допустит просчеты в бизнесе, и стройка будет заморожена, деньги дольщиков потрачены не будут.

ДЕНЬГИ МОЖНО ВЕРНУТЬ В ПОЛНОМ ОБЪЕМЕ. Второе – использование эксроу-счета позволит в случае возникновения проблем с проектом расторгнуть договор и вернуть деньги дольщику незамедлительно. 

Нынешние «драконовские» меры по выплате неустоек застройщиками за нарушения сроков выполнения своих обязательств малоэффективны. Получить определенные судом сотни тысяч и даже миллионы рублей обычно не удается: счета застройщика просто-напросто пусты. В новой системе человек получает те самые деньги, которые он положил на эскроу-счет при подписании договора. 

«Срок действия счета эскроу не может превышать более чем на 6 месяцев заявленного застройщиком срока ввода в эксплуатацию многоквартирного дома».

Дмитрий Соболев

Если объект не достроен в предусмотренный срок, то гражданин получает право на расторжение договора и возврат средств с эскроу-счета.

Если же дольщик решит дожидаться квартиру, уплаченная сумма останется на счете эскроу до момента завершения строительства.

Впрочем, надо заметить, что на эскроу-счет не начисляются проценты. Так что если, скажем, через три года застройщик не выполнит свои обязательства, а цены на первичном рынке вырастут, то купить аналогичный объект не получится.

Цена вопроса

БЕСПЛАТНО. Открытие и обслуживание счета эскроу ничего не стоит для покупателя.

ДОПУСЛУГИ. В качестве дополнительных расходов для дольщика может быть оплата услуг представителя застройщика по сопровождению открытия эскроу-счета. В этом случае оплачиваются стоимость такого сопровождения и нотариальная доверенность. Впрочем, оплата оформления документов при заключении ДДУ и сейчас существует. Так что, скорее всего, открытие эскроу-счета в большинстве компаний просто войдет в перечень комплексной услуги.

 

На этом все расходы по приобретению квартиры в новостройке с использованием эксроу-счета заканчиваются.

Однако, нельзя не упомянуть, что в целом жилые проекты, реализуемые по этой схеме будут несколько дороже. «Поскольку застройщик на этапе строительства не имеет доступа к деньгам дольщиков, он вынужден вести строительство с привлечением кредитных средств, что, в конечном счете, приводит к росту себестоимости жилья», – поясняет Дмитрий Соболев.

В совокупности с сокращением количества девелоперов при переходе схему эскроу это, безусловно, вызовет рост цен. Участники рынка расходятся в объеме удорожания, возможно, рост будет на 10-30% в горизонте двух лет.

Понравилась статья?
Наш канал в Telegram@cian_official
Подписаться
Автор
Теги
47
Могут подойти
47 комментариев
Александр
2 июля 2019, 11:17
Самое то главно, что скрывается за этой "реформой" - теперь деньгами дольщиков будут пользоваться банки. Причем хитро придумали - кладешь деньги на счет в банке, а тебе даже процентов не начисляют. Хотя бы частично покрывать инфляцию.
И эти же деньги банки будут давать застройщикам в кредит под проценты.
Гениально, б.....
Ответить
333/50 000
0/50 000
As
2 июля 2019, 12:35
НУ по крайне мере теперь ваши деньги защищены
45/50 000
Станислав Филиппов
2 июля 2019, 17:04
сама наивность ))) объясните это вкладчикам банков, у которых Эльвира Сахибзадовна лицензии отобрала, а еще раньше можно копнуть в 1992 и 1998 гг
145/50 000
Алексей Данилов
3 июля 2019, 14:56
Если вы представите себя на месте обманутого дольщика (не дай Бог), Александр, то поймёте, что лучше положить деньги в банк и быть уверенным, что они то уж точно, не пропадут, даже если застройщик обанкротится.
А они банкротили сами себя, как только продавали по ДДУ всё, или почти всё. Т.е.выгребая всю доходную часть проекта. Зачем им дальше то тратить, если ДОХОДЫ ВСЕ ПОЛУЧЕНЫ!?
Теперь всё. Можешь не достраивать, хочешь - как хочешь. Денег граждан не получишь.

А если, Станислав, Вы копнёте в 1992-1998 годы, то Вам вспомнятся до боли (огромного количества людей) знакомые названия "Властелина" "Хапёр-инвест" "МММ" и десятки других менее одиозных «предприятий» Или банки, которые занимались только отмыванием, обналичкой (для того и создавались) и финансированием бандитов на Кавказе в эти годы.
Память короткая почему то.
855/50 000
Станислав Филиппов
4 июля 2019, 12:35
нет, самый лучший способ не в банк деньги вкладывать, а в ликвидные активы.
Чтобы не стать обманутым дольщиком, надо страховать сделку. Вкладывая в среднем 6 млн рублей не надо жмотиться потратить 120 000 рублей на страховку. Под 1992 и 1998 гг я подразумеваю кидок СПЕР-Банка и дефолт 1998 , в результате которого во всех банках у всех пропали деньги. Я в ГКО не играл и с какого перепуга государство переложило эти риски на меня, я не понимаю. Да и никто не понимает.
474/50 000
Станислав Филиппов
4 июля 2019, 13:17
(с) лучше положить деньги в банк и быть уверенным, что они то уж точно, не пропадут (с)
Ржу в голос, Магистрал, жгите еще )))
130/50 000
Алексей Данилов
5 июля 2019, 11:40
если вы ЭТО прочитали у меня, то ржите дальше
45/50 000
Злой
2 июля 2019, 02:20
Банк в шоколаде. Берет у дольщика деньги без процентов и дает их застройщику под проценты.
Ответить
90/50 000
0/50 000
Николай Фетисов
3 июля 2019, 10:55
за счет этого стоимость новостройки прирастет от 30% к цене, а за ней и вторичный рынок подтянется в ближайшем будущем.
119/50 000
Дмитрий Рыбаков
3 июля 2019, 12:11
а че не 130?
12/50 000
Алексей Данилов
3 июля 2019, 14:45
Вот-вот, Дмитрий! И я об этом!
Рынок скажет в каждом конкретном проекте.
Давно бы подняли, была б возможность!

Николай, не сейте панику!
159/50 000
1 июля 2019, 21:26
Удачная форма сохранности денег дольщика - никаких тебе потерь, манифестов или беглых застройщиков! Теперь банки будут контролировать операционную деятельность застройщика. Он, банк, попросту ограничит операционную деятельность - как результат все застройщики увеличат себестоимость строительства на бумаге и соответственно будут закладывать дополнительные риски с учетом двойного дисконта. Никто не любит выворачивать карманы. В результате - лишняя пере плата покупателем за квадратные метры. ТАК КТО ПОБЕДИТЕЛЬ? ГОСУДАРСТВО! НЕ НУЖНО СЛУШАТЬ ДЕМОНСТРАНТОВ И ВЫЧИТЫВАТЬ ЛОЗУНГИ! ПРОЩЕ НЕ ПРЕД УМАЕШЬ!

В таком темпе возрастает роль посредника - поскольку для избежания рисков, ненужного надзора, застройщик будет привлекать крупных инвесторов, которые попросту будут скупать недвижимость на фундаменте по невысокой цене. САМОИНВЕСТОРЫ - назовем новых инвесторов действующих в интересах процесса. ОПЕРАЦИОННАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ "САМОИНВЕСТОРА" НЕ ПОДЛЕЖИТ ОПЕРАЦИОННОМУ КОНТРОЛЮ СО СТОРОНЫ БАНКА ИЛИ ГОСУДАРСТВА!

Для эффективной работы САМОИНВЕСТОРОВ будут привлекаться эффективные риэлторы, а кто от них откажется - тот попусту прогорит. Поскольку ликвидные квартиры продукт конечный и их количество ограничено. Задача будет простая - это проводить сделку по уступке прав требования или цессии, где инвестиционная составляющая будет вкладываться в будущие услуги, неотвратимые улучшения или просто выводить в кэш.

Практически ограничили возможность менее платежеспособное население. Дома бизнес класса - останутся на плаву, а вот комфорт класс пострадает. Он практически уйдет в эконом и это крах для экономики, но не для чиновника. ИМЕННО ОТСУТСТВИЕ ПЛАТЕЖЕСПОСОБНОСТИ НАСЕЛЕНИЯ И КАК СЛЕДУЕТ САНАЦИЯ БАНКОВ ПРОБЛЕМА ДЛЯ ГОСУДАРСТВА. Теперь этой проблемы не будет, да и кому какая разница какой комфорт главное у граждан есть крыша над головой. А то что она развалится через две пятилетки - задача будет решаться по мере поступление. ЭКОНОМИКА НЕМНОГО ПРОСЯДЕТ - УМЕНЬШИТСЯ МУЛЬТИПЛИКАТИВНЫЙ ЭФФЕКТ, КОТОРЫЙ РАЗГОНЯЕТ ПОТРЕБИТЕЛЬСКИЙ СПРОС, В ХОРОШИЙ ДОМ - ХОРОШИЕ ВЕЩИ.

СМЫСЛ ВКЛАДЫВАТЬ В НЕДВИЖИМОСТЬ ЮГА В НЕСКОЛЬКО РАЗ ВОЗРАСТАЕТ! И ЭТО ХОРОШО! НО НЕ БУДЕТ ДЕШЕВОГО ЖИЛЬЯ - ДА И КТО СКАЗАЛ ЧТО ОНО ДОЛЖНО БЫТЬ!
Ответить
2 256/50 000
0/50 000
Станислав Филиппов
1 июля 2019, 18:41
я вообще не понимаю смысла работы через банки. Есть страховые компании, через которые можно застраховать сделку на полную стоимость, имея на руках зарегистрированный ДДУ. Просто страховка будет примерно 2% от стоимости договора стоить и те, кто выбирает застройщика без проверки его надежности, пренебрегают страховкой. Самое последнее место, куда бы я понес деньги - это банк. Самое ненадежное место, которое можно только придумать.
Ответить
433/50 000
0/50 000
Николай Фетисов
3 июля 2019, 10:54
""Самое последнее место, куда бы я понес деньги - это банк.""
Не вы один такой, люди деньги не несут туда, вот и появляются схемы привлечения капитала. И этот прием к сожалею не последний.
193/50 000
Станислав Филиппов
4 июля 2019, 12:17
до тех пор, пока банки не перестанут кидать вкладчиков на деньги, а государство - нести за них финансовую ответственность ( лицензию ведь выдавали) лично у меня ко ВСЕМ банкам доверия НОЛЬ.
189/50 000
Сергей ТСТ
1 июля 2019, 17:17
смотрим рождаемость 1981/1991 год тем кому уже 28/38 лет их 25 ,4 млн ( покупателей , которые выбывают с рынка ) на их место приходят те кто родился 1992/2002 год их 14,7 млн , ( покупателей ближайшие годы ) плюс все кто есть и был средний класс уже купили ,,, конечно сказки про бешеный спрос , страшилки , будут еще ))) но реальность всегда жестко посадит все на свои места .
Ответить
403/50 000
0/50 000
Oleg
1 июля 2019, 17:07
По сути дольщиков защитили очень просто: их ликвидировали. Нет дольщиков - нет проблем. Зачем сейчас в принципе покупать квартиру на стадии строительства??
Ответить
155/50 000
0/50 000
Коля
1 июля 2019, 17:04
Да. все правильно. Покупаешь квартиру в ипотеку, кладешь деньги банка на счет, банк с тебя берет % за использование ипотеки, дает эти же средства под % в виде кредита застройщику. Т.е. банк получает с двух сторон процент с одной и той же суммы.
Ответить
244/50 000
0/50 000
Валерия
1 июля 2019, 16:08
То есть банки получат деньги дольщиков, будут их крутить годами и без начисления процентов??????????? Тем временем застройщики взяв деньги у этого банка, будут платить % по кредиту, поэтому увеличат цены ха жилье и ЗА ВСЕ ЭТО ЗАПЛАТЯТ ДОЛЬЩИКИ, ТО ЕСТЬ МЫ!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! КОГДА КОНЧИТСЯ ЭТОТ ГРАБЕЖ???????????????
Ответить
329/50 000
0/50 000
Без имени
1 июля 2019, 17:15
Если же будет такая хрень твориться, кручение финансов дольщика в банках по ипотеке, то тогда процентная ставка должна упасть в двое по ипотечному кредитованию, так как деньги которые находяться в депозите у банка на кроусчёте, а депозит это вложение, т.е. инвестирование в банк, банк пользуется этими деньгами и за это выплачивает процент по внесённой сумме на определённый срок, а так как процент по вкладу (депозиту) составляет от ~4% до ~8,65% годовых, по идее такие счета как кроусчета на которые дольщик перечисляет деньги по ипотеке, тоесть пока они находятся в банке, банк ими пользуется, то ипотечное кредитование которое выдаёт банк, ставка по ипотечному кредитованию должна падать как минимум вдвое, с учётом того что банк пользуется этими деньгами как с депозитными счетами, поэтому скмма как по депозиту расти не будет, а должна упасть только ставка по ипотечному кредитованию, это мои мысли, думаю так будет правильнее
932/50 000
Виктор
1 июля 2019, 19:18
никто от прибыли неоткажется
28/50 000
Александр Свен
2 июля 2019, 14:07
Думаю,через 2-3 года,это кончится...Когда поймут,что это не работает.
69/50 000
Игорь
1 июля 2019, 15:55
Ни кто ни какого дольщика защищать и не собирался!
Деньги идут в банк на депозит без процентов!
Страховая сумма не равна внесенным деньгам!
Застройщик теряет возможность привлечения беспроцентных инвестиций на строительство со стороны дольщиков т.е. понятие дольщик пропадает!
Теперь банки собирают деньги в том числе и с ипотекой, а потом их выдают под проценты застройщикам! У банка могут тоже отобрать лицензию и проектное финансирование прекратиться!
Итог: дольщики как рисковали так и будут рисковать! Банкиры забрали себе беспроцентное инвестирование от застройщиков и стали еще больше зарабатывать!
Ответить
631/50 000
0/50 000
Александр
3 июля 2019, 10:07
Все именно так! А в силу того,что народ у нас в стране мягко сказать не совсем образованный,
все будут думать,что это правильно!))))
137/50 000
Дмитрий
1 июля 2019, 15:26
Интересно было бы увидеть сравнение со странами Европы, как за рубежом защищают дольщика
Ответить
88/50 000
0/50 000
ID: 30243003
1 июля 2019, 18:57
С США никак не защищают. Знакомый потерял 50K баксов. Использовать эскроу твое дело. Тебе все объяснят, хочешь рисковать - рискуй, но потом не плачь
148/50 000
Сергей
2 июля 2019, 12:32
В США с тебя возьмут подписку, что ты являешься профессиональным инвестором, и все риски понимаешь и осознаёшь, претензий предьявлять не будешь. А у нас лохи новострой покупают, думая, что покупают квартиры, отсюда и весь сыр-бор.
231/50 000
Станислав Филиппов
4 июля 2019, 14:11
в Европе у банков не отбирают лицензии просто потому что ЦБ РФ так захотел
74/50 000
Сейчас обсуждают
КАК ПРИЗНАТЬ ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК В СИЛУ ПРИОБРЕТАТЕЛЬНОЙ ДАВНОСТИ?
Обнаружение красной линии на плане вашего участка, особенно если она появилась внезапно и затрагивает вашу собственность, — это серьезный повод для беспокойства. Вот что можно предпринять в вашей ситуации:Запросите разъяснения: Обратитесь в орган, выдавший план с красной линией (обычно это местная администрация или департамент архитектуры). Узнайте, что означает эта красная линия, когда она была нанесена и на каком основании. Попросите предоставить документы, подтверждающие законность ее нанесения.Проверьте документы соседки: Узнайте в Росреестре информацию о кадастровом плане участка вашей соседки. Это поможет понять, как именно оформлен ее участок и как красная линия соотносится с границами ее собственности. Возможно, ошибка кроется именно в ее кадастре.Обратитесь к кадастровому инженеру: Независимый кадастровый инженер сможет провести анализ ситуации на местности, сопоставить данные кадастра с фактическим положением дел и выявить возможные ошибки или нарушения. Он также сможет подготовить заключение для представления в органы власти или в суд.Рассмотрите возможность оспаривания: Если вы считаете, что красная линия нанесена незаконно или нарушает ваши права, у вас есть право оспорить это решение в судебном порядке. Важно собрать все необходимые документы и доказательства, подтверждающие вашу позицию.Будьте готовы к переговорам: Возможно, потребуется провести переговоры с местной администрацией или с вашей соседкой, чтобы найти компромиссное решение, которое устроит все стороны.
Подпишитесь на рассылку и будьте в курсе новостей рынка недвижимости